在谈论日本房地产的时候，有一个话题是无法绕开的，那就日式的温泉旅馆。日本人活用温泉的历史已经超过了上千年。回看过去的60年，日本的温泉地和日式温泉旅馆发生了非常大的变化。特别是泡沫经济之后，日本的温泉地和温泉路旅馆行业发生了天翻地覆的变化。我们总说日本“失去了三十年”，但是日本很多传统的行业，一直也在根据时代的变化，进行缓慢的进化。日本的温泉旅馆就是一个非常典型的进行缓慢进化的行业。笔者认为，过去60年，日本的温泉地和温泉旅馆发生了下面几个重大的变化。一，从主要接纳团体客人到重视个人客户。二，从旅馆的分散竞争到区域整体品牌的打造。三，从传统日式旅馆到日式奢华酒店的转型。四，客人从以日本人为主到面向全世界的富裕阶层。
目前，判断一家旅馆是否是顶级日式温泉旅馆的唯一标准就是：是否具备让客人为了体验这家旅馆而专门远程赶过去。
一，从主要接纳团体可以到重视个人客户
60年前正的日本处在二战后的高速增长阶段（大约从1955年到1973年）。那个时代的日本，相比欧美科技水平明显低，国民生活不富裕。日本人可以很方便的出国旅游要等到1985年以后了。1985年之前，日本国内的温泉地是日本旅游和休闲的主要目的地。50年代和60年代，日本年轻人结婚，箱根也是非常有人气的度蜜月的目的地。
泡沫经济破灭的1991年之前，日本的温泉地繁荣的最重要的条件就是具备能够接待大型团体观光客人。60年代到80年代末，大部分日本公司都会组织每年一次的公司员工团建旅游。基本套路就是：早上坐大巴车出发，下午入住温泉酒店，晚上在大宴会厅酒宴，第二天坐大巴车返回。
一个公司的员工旅行往往有几百人的规模。寻找能够接纳几百人住宿，而且具备能够容纳几百人同时就餐的大宴会厅就成为一个最重要的事项。1991年之前，日本的温泉地的代表就是热海。而1991年之后，日本的温泉地的代表是大分县的汤布院。我们来看一下，这两者到底是什么区别？
笔者认为其实就是两个主要的区别。第一个区别就是地理位置的区别。热海位于距离东京不远的地方。乘坐新干线从东京到热海也就是40分钟左右。也就是说，热海距离日本经济最发达的东京都市圈比较近。而汤布院温泉位于九州岛的大分县，是一个比较典型的穷乡僻壤。而且80年代，当地的一些有识之士阻止了大规模的开发和高楼的建设，保留了比较好的田园风光。90年代的日本，已经完成了城市化的进程。平常在拥挤的大城市生活的人们谋求到海外知名观光地和日本的田园乡村是一个非常自然的转变。
第二个区别就是客人构成的变化。过去的热海，面对的是几百人的团队客人。而汤布院，面对是散客，也就是家庭或者夫妇的客人。在60年前的昭和时代，公司组织大家去温泉地可以说是福利，因为那个时候日本整体贫穷。日本很多酒店欢迎团体客人，因为运营效率高。90年代以后的日本，公司组织大家去温泉地，对员工来讲，就是单纯的公司活动。90年代，日本团体客人减少还有一个非常重要的时代背景。那就是泡沫经济破灭之后，大部分日本企业都面临巨大的经营压力，很多公司都削减了不必要的支出，压缩经费。
简单说，就是从城市到田园，从团体到散客的转变。
二，从旅馆的分散竞争到区域整体品牌的打造
日本全国各地有几百个温泉乡，比如静冈县的热海温泉，栃木县的鬼怒川温泉，岐阜县的下吕温泉，宫城县的鸣子温泉，石川县的山代温泉，北海道的定山溪温泉，群马县的草津温泉，兵库县的有马温泉，大分县的别府温泉等。
这些温泉乡，往往都有几十家温泉旅馆。大分县的别府温泉的出泉量为日本第一第二的水平，整个区域有1000家左右的温泉旅馆，常言道同行是冤家。同一个温泉地的温泉旅馆彼此之间也是竞争对手。当然，每个温泉乡往往都有行业协会和自治团体来进行一些协调的工作。
泡沫经济泡沫之后，日本经济长期低迷，旅游消费支出不再增长。而且，80年代以后，日本人出国旅游非常简单，旅游休闲的方式更加多样化。泡沫经济破灭之后，日本各地的温泉乡陷入到整体的低迷状态是必然的。
在这个大的时代背景下，竟然有逆势上扬的温泉乡，那就是位于熊本县的黑川温泉。比起日本其他温泉乡，黑川温泉的温泉旅馆提供的服务或者料理也并没有过人的地方。70年代的时候，黑川温泉的旅馆可以说是门可罗雀，面临破产的危险。黑川温泉逆势崛起的最大理由就是成功地打造了“黑川温泉的区域整体品牌形象”。也就是让温泉乡整体成为一个巨型的休闲设施。
黑川温泉位于熊本县阿苏郡，交通并不方便，位于距离熊本市80公里左右的深山里面。70年代，黑川温泉面临存亡的危机。进入80年代，以当地旅馆经营者的年轻人为主，当地开始谋求生存和变化。80年代，当地首先是统一了之前五花八门的各种广告板，谋求了乡村整体的美观。此外，各个旅馆开始营造露天温泉，有意识的移植附近山里面的自然林木，打造更加自然的乡村情趣。1983年，导入了“温泉手形”，所谓的手形在日语中是汇票和通行证的意思，可以简单理解为温泉的通票。游客入驻一家旅馆，拿到“温泉手形”之后，可以到黑川温泉20家旅馆中的任何一家的露天温泉入浴。
1994年，黑川温泉进行了进一步的区域整体化打造。其基本思路为：把黑川温泉乡整体作为一家温泉旅馆来打造，区域整体为一家温泉旅馆，道路为旅馆的走廊，每一家温泉旅馆为一个客房。区域的建筑物做了相应的调整，比如拆掉了河边的白色的护栏。原来各个旅馆的院墙也被拆除。
2002年，当地24家温泉旅馆和100户居民共同签订了“区域打造协定”。该协定的主要理念就是维护当地的自然环境和特色，打造黑川温泉的长期的竞争力。黑川温泉在竞争战略中，并不接纳大型的团体客人，而是以个人客户为主。1989年，黑川温泉一年的住宿客人只有17万左右，1999年的客人数量达到了30万左右。2003年，黑川温泉的住宿客人数量达到了40万人左右。
三，从传统日式旅馆到日式奢华酒店的转型
2000年以后，日本的温泉旅馆有两个明显的进化。一个是从传统的日本和风旅馆逐步提升为全世界知名的日式奢华酒店。另外一个变化是就是客人群体的明显变化，那就是从日本国内客人为主，转变为面向全世界的富裕阶层。
2000年之前，日本并没有在全世界酒店行业或者富裕阶层有很大影响力的酒店连锁品牌。2000年之后，日本的一些小规模的温泉旅馆也可以慢慢受到了全球的关注。2024年，到访日本的外国游客数量超过了3687万人。目前，在日本任何一个知名的温泉乡，都可以看到外国客人的身影。
那么，现在就有一个问题。日本目前有哪一些国内外知名的温泉旅馆，这些温泉旅馆的共同点是什么？换句话说，具备什么样的条件，才能成为日本国内外知名的日式奢华酒店？
四，顶级日式温泉旅馆的共同点是什么
每一个消费者都有自己喜欢的日式温泉旅馆。很难为日本的高档日式温泉旅馆画一个标准线。米其林长期有餐厅的评价机制，最近几年也开始酒店的评价机制。在日本已经进行了2次的酒店星级评选。目前从1星到3星，日本有100多家酒店入选，其中有一半左右是日式温泉旅馆。我们可以从入选的日式温泉旅馆，总结这些日式温泉旅馆的一些共同点。
米其林的评选标准是公开的，一共有5个评价项目。
1，酒店自身成为了旅游的目的，能够为客人提供具有地方特色的独特体验。
2，酒店的建筑物和内部装修非常好。
3，酒店具有比较强的自身特色。
4，服务良好，酒店整体让客人感到舒适。
5，价格比较合理。
我们可以从获得米其林三星和二星评价的日式温泉旅馆看一下这些旅馆的共同特点。当然，笔者在这里需要强调一下，很多没有获得米其林星级评价的很多日式温泉酒店也具有不逊于这些酒店的综合实力。
日本获得米其林三星酒店评价的酒店目前有7家，其中日式温泉旅馆有3家。获得米其林二星评价的酒店有20家，其中日式温泉旅馆有9家。获得米其林一星评价的酒店有101家，其中一半左右是日式温泉酒店。
获得米其林三星的温泉旅馆有3家，分别为：1，位于神奈川县箱根温泉的强罗花坛。2，位于静冈县伊豆的浅羽。3，位于三重县伊势志摩的安缦伊沐。
获得米其林二星评价的温泉旅馆有9家，分别为：1，北海道俱安知町的坐忘林。2，位于日光的馥府 日光。3，位于富士河口湖的馥府 河口湖。4，位于兵库县丰岗市的西村屋 本馆。5，位于广岛县廿日市的庭园之宿 石亭。6，位于佐贺县武雄市的“御宿 竹林亭”。7，位于大分县由布市的“龟之井别荘”。8，位于鹿儿岛市雾岛市的“雅叙苑”。9，位于长野县御代田的“the Hiramatsu 轻井泽御代田”。
从上面的地理位置分布可以看出，大部分拿到星级评价的日式温泉旅馆都分布在日本知名的温泉乡或者观光地。但是也有几家位于不知名的地方小城市，比如很少人有日本人会知道丰岗市和武雄市这样的地方小城市。
笔者认为，目前日本顶级的日式温泉旅馆可以分为两大种类。一种就是具有悠久历史的温泉旅馆，以“浅羽”为代表。另外一种是最近30年设立的新型日式温泉旅馆。过去30年，其实日本各地的温泉旅馆有很多破产的。但是同时，也诞生了一批新型的日式温泉旅馆的。连锁型的比较知名的为星野集团。非连锁品牌中，比较有名的是位于伊豆的“月兔”。
在这里介绍在日本国内外比较受瞩目的“浅羽”。笔者认为，“浅羽”在四个地方，具备了突出的特点。
1，浅羽位于静冈县伊豆市修善寺。伊豆市日本有名的观光地，修善寺是当地有名的观光点。但是旅馆本身在山脚下，是一个比价安静的地方。这也是，日本众多知名温泉旅馆共同的特点之一，那就是本身就位于日本知名的温泉乡或者观光地，周边自然风光好，历史古迹多。
2，悠久的历史。这个旅馆创业于1484年，历史超过了500年，家族代代传承，今天已经传承到了第18代。
3，日本全国温泉旅馆行业中独一份的“能舞台”。100年前，当时的旅馆当家人花了很大力气，把位于东京的一座“能舞台”移植到了浅羽旅馆。“能”是日本传统的艺术形式之一。目前，旅馆定期的为住宿客人举办多种日本传统艺术表演。
4，日本传统建筑的客房。目前旅馆只有12个左右的客房，都是日式的一层或者两层楼。客房的前面是一个小湖，湖的对面就是“能舞台”。所有的客房都可以直接看到“能舞台”。
在这里介绍一下另外一家历史比较短，但是受到日本全国关注的温泉旅馆“月兔”。上面介绍的“浅羽”是具有悠久历史的温泉旅馆。“月兔”是2001年才开业的温泉旅馆，位于伊豆半岛的川奈。川奈也是日本比较有名观光休闲地之一。
通过月兔的网站的自我介绍，我们可以了解到日本顶级的温泉旅馆到底在重视什么？月兔的自我介绍中，我们可以提炼出几个比较重要的要素。
1，第一个关键词是绝景。可以从房间和露天温泉直接看到大海。旅馆的总面积为3000坪，也就是大约1万平方米，但是只有8个独栋的客房。每个客房就是日本传统日式民间两层楼。
2，第二个关键词是日本传统建筑。旅馆的前台和餐厅是一个从信州移植过去的传统住宅，是具有日本传统特色的古香古色的建筑。8栋客房，也都是日本传统民家的风格。庭院是日式庭院，种满了竹子。1万平米的庭院中只有8栋客房，具有很强的私密性。
3，第三个关键词是料理。公司网站重点介绍了为客人提供的料理。
4，第四个关键词是露天温泉。每个客房都有自己的露天温泉，可以从一边泡温泉，一边欣赏美景，眺望大海。
5，第五个关键词是服务和附属设施。网站介绍了旅馆的服务和附属的图书馆，零售店等设施。
笔者认为，日本传统温泉旅馆的综合魅力是由五个因素共同打造的。1，旅馆周边的环境和旅馆内部的自然环境。2，旅馆的建筑物和内部装修。3，旅馆的温泉设施的舒适程度。4，旅馆提供的早餐和晚餐的质量。5，旅馆整体的服务水平。而贯穿其中的就是，地方特色和酒店自身的特色。那就是要通过各个因素的有机结合，提供只有自己的旅馆才能提供的独特而且优质的体验。
如果用一句话来形容日本顶级温泉旅馆，那就是：过去都是确定了旅游目的地之后，考虑订哪一家旅馆。现在是想去住某个温泉旅馆，才去那个地方旅游。能否达到这个水平，就是认定某个旅馆是否区分顶级日式温泉旅馆的唯一标准。