{"text":[[{"start":7.37,"text":"美联储的降息已经在9月份重启，而且华尔街此前普遍预期在2025年剩余的两次议息会议中将分别再决定降息25个基点。如今，美联储如约降息，引发了全球投资人的关注。"}],[{"start":23.55,"text":"而从国内的视角看，不知不觉地国内房价的下行趋势已经持续了四年，房地产市场疲弱对整体经济造成的影响大家有目共睹。实际上也是已经引发了一场“债务风暴”（详见本人于2023年在FT中文网的《债务风暴来袭，我们该如何应对》一文中的预判）。国内投资人非常期待美联储重启降息会让低迷的国内房价强力回升，其中有比较大胆的预测是：美联储降息，或将引发万亿美元的资金回流中国，进而推动人民币大涨，也推动楼市全面明显涨价，有不少投资人甚至期待中国楼市能重现2016年和2019年的盛况。网上小作文也不断配合发布各种消息鼓舞人心，例如，上海近日开盘的黄浦区豪宅——X号院，套均总价7300多万的新盘开盘当日一小时再次被抢购一空，而去年8月，该楼盘首批次入市均价为17万/㎡；今年8月批次均价为19.8万/㎡，仅隔一年时间，均价上涨16.5%；同时间，深圳某豪宅小区开盘两小时售罄，等等。"}],[{"start":91.23,"text":"诚然，沪深个别豪宅楼盘近来价格走势确实表现强劲，然而这反映的只是国内富人群体持有的巨量流动性资产与国内有限的可靠投资标的之间的矛盾而已。那么，总体上国内楼市的实际情况又如何呢？"}],[{"start":108.01,"text":"事实上，尽管过去的一个月，市场已经消化了美联储会再度开启降息的消息，但统计数据表明全国二手房均价同比下跌7.32%，北京、上海、深圳、广州等过去房价一向相对坚挺的一线城市房价的总体降幅更是明显加速，市场正在发出复杂而矛盾的信号。"}],[{"start":127.11000000000001,"text":"一、国内房价主要由国内的资金流向决定"}],[{"start":131.31,"text":"过去二十年，国内房价的持续大涨主要是由国内的资金驱动。房价上涨的起步点就是当时的城市居民住房改革，由最早的政府以及企业分配房子转向了居民自行购买商品房，从此国内居民对商品房有了刚性需求，之后房地产持续上涨背后的动力就是城镇化进程为城市带来的源源不断的新增人口及伴随而来的住房需求，再加上房价上涨中不断被强化的“房价永远涨”理念带来的持续的投资需求。到最后的高潮是著名的“六个钱包论”，在某些经济学家的吹鼓下，年轻人为了不错过房价上涨的盛宴而不惜掏空买房双方父母、爷爷奶奶、外公外婆的“六个钱包”而勉强凑够首付，然后再进一步加房贷高杠杆来买房……"}],[{"start":178.31,"text":"直到2022年，情况发生了逆转，此时，国内居民的人均居住面积已经走在世界前列了，城镇化进程基本完成了，总量人口也不再增长了，人们的收入增长也告一段落了，居民杠杆再也加不动了，投资需求也因房价不再涨而一夜之间消失了……"}],[{"start":195.51,"text":"于是，国内房价从此走过了拐点并开始了漫长的下行周期。以国内房地产市场大约400万亿人民币（据中国社会科学院报告估计）的巨大体量，外部即使是万亿规模的资金流入也起不了多大的波澜。"}],[{"start":211.85,"text":"二、美联储降息对国内的真正影响几何？"}],[{"start":216,"text":"过去近一年美联储的利率水平维持在4%以上，而人民币对应利率（货币市场收益率）只有1%多，出现了美元的对人民币的较大的利差。高的利差会吸引资金流向美国，从而加大了人民币对美元的中期贬值压力。"}],[{"start":233.63,"text":"预期的美联储降息，会减少这种压力。但人民币的利率水平同时继续走低也是大概率的确定趋势，美元无风险收益率高于人民币的现状，中期看不到改变的迹象。从利差角度看，美元相对人民币依然保持明显的优势。"}],[{"start":251.76,"text":"美联储降息真会驱动国际资金流向国内股市、楼市吗？我认为国际资金的流向会基于性价比的考虑："}],[{"start":261.39,"text":"中国股市中，特别是港股中确实还有不少估值低、净资产收益率高、现金分红回报率高等高性价比的投资标的，投资人可以期盼靠上市公司的持续分红，用十年左右就能收回成本，这些性价比高的上市公司股票会在一定程度上吸引国际资本的参与。因此，港股的走势今年以来也逐步显示强势。"}],[{"start":283.62,"text":"对房地产投资人而言，租金回报率才是真正的“锚”，与股票一样，房地产的短期价格走势由投资人的情绪以及资金的流向决定，长期而言其真正投资房产的价值在于稳定的租金回报。衡量房子是否值得投资的最重要指标，正是租金回报率。我们可以参照一下我们东方邻居的经验："}],[{"start":306.55,"text":"日本1990年代初楼市泡沫破灭时，东京核心区公寓租金回报率低至2%左右；之后房价持续多年下跌，而租金回报率则不断上升，到2009年时租金回报率超过5%，而彼时日元利率为零。恰恰是这个时候房价见底了。"}],[{"start":325.39,"text":"而国内一、二线城市的住宅房价尽管已经过明显回调，但以现价算，租金回报率依然不足2%，与东京当年房价见底时候的5%距离相当大。2%的租金回报率参照一下股市的估值标准，也就是市盈率50倍以上了。这样的估值水平要吸引国际资本的参与就是缘木求鱼了。"}],[{"start":349.07,"text":"即使是美联储降息引发外资回流国内地产，资本的逐利性驱使外资优先考虑核心城市的高端商业地产或优质房企债券等。据估计，目前北上广深商业地产回报率高达5%，已超过美债收益，我们也看到一些国际大机构开始调仓布局中国商业地产的迹象。"}],[{"start":369.57,"text":"三、国内的楼市投资人该如何应对？"}],[{"start":373.28,"text":"对于真正的刚需一族而言，国内楼市的价格走低真不是坏事。楼价便宜了更能买得起，而且买卖也较以前容易多了。中国房地产市场正处于止跌回稳的关键阶段。2025年1-8月，全国百强（TOP100）房企销售额23270.5亿元，同比下降13.3%（中指研究院数据），于是政策层面上，为了促进楼市止跌回稳，国内对楼市的种种限购、限售、限贷等等举措几乎已经全部取消了，这就为刚需族新买房或是置换改善提供了便利。"}],[{"start":408.45,"text":"而且，美联储降息确实会为中国房地产市场创造更为宽松的外部环境。降息将缩小中美利差，缓解资本外流的压力，为国内释放更宽松的货币政策提供更多空间。这意味着国内进一步降息的可能性增加，购房者的按揭负担和开发企业的资金成本也将相应降低，特别是房东们房贷月供将变得更容易负担。"}],[{"start":434.76,"text":"总而言之，对于国内普通购房者来说，我认为不应把美联储降息当作购房决策的主要依据。对以自住为目的之刚需族而言，建议主要考虑结合自己的居住需求和财务承受能力做是否要买房的决定。"}],[{"start":451.36,"text":"当然，追求高品质的生活是每一个人应有的梦想，而住上好房子是高品质生活的一部分。不过，我们需要清醒认识到有限的负担能力与无限的住宅品质需求之间的矛盾。"}],[{"start":465.37,"text":"其实，提升住房的品质也是可以通过租房来实现的。一向精明的上海“丈母娘们”早已与时俱进，已经悄悄地把对女婿“必须有房”的刚性要求删去，而改成了“不能有超额房贷”的减分项。"}],[{"start":480.75,"text":"以我自己为例，一家人长期租房住在魔都上海，一直以来都感谢上海好房东，让我住上了自己买不起的住房，从而帮助我家提升了生活品质。"}],[{"start":491.38,"text":"我们家去年底刚看中了陆家嘴某核心小区的一套江景房，但面对数以千万计的房价，确实负担不起。于是，与房东谈好了把房子租下来，租金还好、能负担。我也替房东算了一下，按现在这套房子的现价计算，他从我这里收到的租金回报率为1%左右。"}],[{"start":512.99,"text":"最终交易达成，我们住上了自己买不起的舒适江景房，而房东保有了房子“升值”的梦想。双方皆大欢喜。而我更愿意把有限的自有资金买入并长期持有优质上市公司的股票，每年稳定分红的收益率就有4%～5%，股息收益足够交房租了，而且没有负债，生活更轻松。"}],[{"start":535.6800000000001,"text":"因此，目前在国内大城市租房与买房哪个性价比更高？其实一目了然！"}],[{"start":542.82,"text":"当然，不少人坚持认为，拥有自己的住房，才是拥有家。有了家里人，到哪里都是家。"}],[{"start":550.58,"text":"刚需一族如果认为必须买房，以为买房才能有家，那么我也再提醒必须量力而行：国际上通行的标准是，确保房贷的每月供款加上水电煤等住房相关费用不要超过家庭收入的32%；而且，房贷供款等住房相关费用，加上信用卡、车贷、消费贷等等的每月还款不应超过家庭收入的40%。这样的负债水平才算是合理，才能保证生活质量。"}],[{"start":577.33,"text":"综上所述，我认为，美联储的降息对国内房价的走势难有明显的影响。那么，何时国内房价真能逆转？我认为取决于宏观经济的基本面，宏观经济改善了，居民对收入的提升有期待了，自然就会更愿意贷款买房，从而拉动房价局部回升。"}],[{"start":597.63,"text":"从宏观上看，其实我们早已经处于一场“债务风暴”之中，政策取向在“要面子”与“要里子”之间，应坚决选择“要里子”！因此，我一直期待宏观政策上能采取更强有力措施，以更宽松的货币政策与更积极的财经政策“从重、从快”为经济托底，比如迅速降息到零以降低社会与居民的负债成本，向居民发放足够量的现金消费券以拉动消费等等。或许美联储的降息会为我们加大货币宽松的力度创造更有利的条件。"}],[{"start":630.11,"text":"注：本文仅代表作者个人观点"}],[{"start":633.35,"text":"本文编辑徐瑾 Jin.Xu@FTChinese.com"}]],"url":"https://audio.ftmailbox.cn/album/a_1758456257_7015.mp3"}