每一个国家和地区，都有几个全国知名的高级住宅区，日本也不例外。客观说，日本有钱人的居住地是相对比较分散的，但是也在全国各地形成了一些比较有名的高级住宅区。笔者认为，目前日本的高档住宅区可以分为三类。第一类是传统的高级住宅区，以芦屋市的六麓荘町和东京都的田园调布为代表。第二类是 2000 年以后逐步形成的，也就是大城市核心区域的高级塔楼。最典型的就是东京都港区的知名综合设施中的住宅楼。第三类是日本知名的高级别墅区，以轻井泽、箱根、伊豆、六甲山等为代表。
整体来讲，2000 年以前，日本的富人的住宅以传统的知名高级住宅区为主，广泛分布。2000 年以后，传统高级住宅的人气依然很旺，并没有衰退的迹象。但是以东京和大阪为代表的大城市，出现了 “都心回归” 的明显趋势。位于城市中心的高层高级住宅楼，成为了日本很多有钱人的新的住宅。
西边的六麓荘町
在日本，“关东和关西” 是非常重要的地理概念。关东大约是指东京和横滨周边的地区，关西是指大阪、京都和神户周边的地区。
日本的明治维新是在 1868 年，也就是大约 155 年前。二战结束之前的关东和关西地区的经济实力是势均力敌的。明治时期大阪的经济实力甚至是高于东京的。二战以后，东京占据主导地位，2000 年之后日本全国呈现东京 “一极集中” 的态势。
日本人开始有意识地打造高级住宅区和观光地是在大约 100 年前。也就是明治维新后经过 50 年的发展，日本实现了基本的工业化的时代。位于东京都大田区的田园调布和位于兵库县芦屋的六麓荘町就是这个过程中出现的杰出代表。
最近六麓荘町的名字在中国也开始变得有名。这个地区的开发肇始于 1928 年左右，也就是马上就要 100 周年了。当时，大阪的企业家内藤为三郎梦想打造 “东洋第一” 的别墅地，参考了当时香港的白人居住地，开始开山造地。从现在的视角看，当时的很多做法也是颇具眼光的。比如，电力和电话线都埋在了地下，地上没有电线杆，提升了路面的景观。道路的最低宽度为 6 米。土地转让的标准区划为 300 坪，也就是大约 1000 平方米（1 坪＝3.306㎡）。当年为了保障区域的安全，开发公司还出钱建造了警亭。六麓荘町的名字来自 “六甲山麓别荘”，“别荘” 在日语中是别墅的意思。
芦屋市的位置位于大阪市和神户市这两个大城市之间。经过明治维新之后 50 多年的发展，日本已经出现了一批创业成功的有钱人。同时还出现了一些收入很高的医生、律师、作家等。六麓荘町的土地出售的主要对象，就是这些人。
六麓荘町的面积只有约 37 公顷，目前的人口为 600 人左右。六麓荘町整体处在海拔 200 到 250 米的山区，有一部分区域可以直接看到大海。最近几年，六麓荘町之所以变得有名，是因为该町有一个所谓的 “豪宅条例”。日本是存在遗产税的国家，伴随着时间的流逝，六麓荘町很多豪宅被分割出售。日本各地都有叫 “町内会” 的地区自治机构，成员都是当地的居民。六麓荘町的居民当然也想通过维护整体的风貌来维系六麓荘町的高档住宅区的品牌。六麓荘町的町内会就主导搞了一个叫 “建筑协定” 的绅士协定来规范六麓荘的建筑。2007 年 2 月，芦屋市以地方政府立法的方法，把该 “建筑协定” 升格为地方条例。这就是所谓的 “豪宅条例”。
在这里介绍一下这个 “豪宅条例” 的一些内容。1. 一户的土地面积不能低于 400㎡，而且必须是供个人居住的一户建建筑。2. 建筑物整体在 2 层以下（不包括地下室）。3. 关于屋内和屋外的照明，需要充分考虑对近邻的影响，而且不能设置类似霓虹灯。4. 绿地面积不能低于 30%，而且每 10㎡绿地需要种植 1 棵高大的乔木、两颗低矮的乔木或者灌木。5. 车库的入口不能设置在道路的拐角处。6. 施工时间为节假日除外的上午八点到下午五点。
上面条例中，最重要的其实就是两个。一个是每户的面积不能低于 400㎡，另外一个是建筑物必须是 2 层以下。六麓荘町的土地价格，不要说和东京大阪市内的高级住宅区比，即使在芦屋市，也不是最贵的。但是，一次性购买 400㎡以上的土地，就需要巨额的资金，并不是普通人可以负担的。以下五个因素维系了六麓荘町的高级住宅地的品牌价值：（1）大宅院，（2）低矮建筑，（3）良好的道路环境（无电线杆的宽阔道路），（4）依山看海的地理位置，（5）良好的绿化。
东边的田园调布
如果说六麓荘町是关西高级住宅地的代表，田园调布就是关东地区高级住宅地的代表。田园调布开始开发是在 1918 年。1918 年 9 月 2 日，成立了田园都市株式会社，公司发起人股东的代表就是涩泽荣一，也就是 2024 年 7 月 1 日成为 1 万日元钞票上的人物。当时涩泽荣一是日本经济界最有影响力的人物之一，考虑学习欧美建设田园城市。涩泽荣一派遣自己的儿子涩泽秀雄到欧美国家考察。涩泽秀雄在 1919 年 8 月出发，考察了欧美 11 个国家。重点参考了英国埃比尼泽・霍华德（Ebenezer Howard）主导的田园城市莱奇沃思（Letchworth）和美国旧金山郊外的高级住宅区圣弗朗西斯伍德。
当时田园调布公司开发了大约 200 万平米的土地。目前，保持了高档住宅区风貌的是其中一小部分，也就是位于田园调布车站西侧的，呈折扇的扇面的形状的区域。
根据目前各种网站披露的信息，在田园调布居住过的人物主要其实就是几种，也就是企业家、政治家、演员、作家、体育明星等。和六麓荘町类似，田园调布也有区域自治机构，也设定有本地区的 “建筑协定”。主要内容包括：1. 每户的土地的面积不能低于 165㎡。2. 建筑物的高度不能高于 9 米，两层以内。3. 不能建设商品住宅楼模式的建筑。4. 院子原则上设置绿篱，而不是围墙等。
从平均收入看日本的富人都住在什么地方
日本有 1400 多个 “市町村”。每年日本的总务省会公布，每个市町村的家庭平均收入。从这个收入排行榜，可以侧面了解到日本高收入群体的住宅地分布。2024 年度的前十名如下：
东京都港区（都心三区之一）
东京都千代田区（都心三区之一）
东京都涩谷区（都心五区之一）
兵库县芦屋市
东京都中央区（都心三区之一）
东京都目黑区
千叶县浦安市（东京迪士尼乐园所在的城市）
东京都文京区（东京大学所在的区）
鹿儿岛县宇检村（该村子是偏僻的渔村，有大量的人工渔业养殖，所以收入比较高）
千叶县的芝山町（东京成田空港附近的区域，有大量的空港相关设施）
日本房地产行业内有一个固定的说法，就是 “都心三区”。“都心三区” 是指东京都的千代田区、港区和中央区。在日本 2024 年平均收入最高的自治体中，关西区域只有六麓荘町所在的芦屋市入围，这从一个侧面也印证了该市是一个高级住宅地。房地产行业还有一个 “都心五区” 的说法，是指都心三区加上涩谷区和新宿区。
90 年代以后日本的大规模再开发和塔瓦曼的出现
二战后的日本房地产行业，以房地产泡沫为分水岭，有很大的变化。第一个变化是：1991 年之前，日本房地产以绿地开发为主，1991 年之后，城市更新成为房地产行业的主要业务。第二个变化是：1991 年之前是往城市周边 “摊大饼” 为主，1991 年之后，以建设高楼 “向高空” 发展为主。第三个变化是：1991 年之前基本实现了全国各地的均衡发展，1991 年之后，东京的 “一极集中” 非常明显。
在这个历史性的时代变化中，关于日本富裕阶层的住宅也有一些非常明显的变化。以东京都为例，2000 年之前，富裕阶层大部分居住在都内的传统高级住宅区和小部分郊外的一户建。2000 年之后，很多富裕阶层的人开始在都心的塔瓦曼购置房产。
所谓的 “塔瓦曼” 是指超过 20 层的商品住宅楼。伴随着日本的再开发的发展，东京都内的塔瓦曼越来越多。日本的 “新钱” 阶层和塔瓦曼第一次共同走入大众的视野，是在 2005 年左右。2003 年 3 月（也就是平成 15 年）森地产公司开发的六本木秀仕项目竣工。该项目包括了写字楼、酒店、两栋住宅楼、底层商业设施、庭院等。90 年代后期，伴随着互联网产业的发展，日本也涌现出了不少互联网企业。不同于过去日本制造业的创业，互联网企业的年轻创业人往往创业几年就身价几十亿日元。当时，很多企业办公室在六本木秀仕的写字楼，租住旁边的高档住宅楼。这些年轻的创业人被称为 “秀仕族”，受到社会的关注。
2003 年之后，日本不断有类似的综合体或者独栋的塔瓦曼出现，价格也是一路攀升。目前，日本最高的建筑物为 2023 年 11 月开业的，位于东京都港区的麻布台秀仕。该综合体的森 JP 大厦为全日本最高建筑物，从 54 层到 64 层为高级住宅，共有 91 户。销售的价格并没有公开。根据日本房地产行业内的一些传言，价格为 20 亿日元起，也就是大约 1 亿人民币起。最顶层据说价格为 280 亿日元。这些价格，远远超过了位于六麓荘町等传统豪宅区的水平。
日本也有全国知名的别墅地
大部分的大富豪都不会只有一套房子。日本全国各地也有一些比较有名的别墅地和避暑地。日本也有多个富裕阶层别墅比较聚集的地方，这些地方包括了轻井泽、箱根、日光、热海、六甲山等。最近几年开始有人气的是北海道的二世谷。日本的富裕阶层，往往也会在这些地方拥有自己的一栋别墅。在此不再展开。
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