三、东南亚的发展机会我们如何参与？
现在回头看，都知道二十年前的国内充满着投资机遇，善于把握的人们都获得了很好的长期回报。那么，面对如二十年前国内发展阶段的东南亚地区，如果希望分享其未来高速发展的成果，我们现在该如何参与？
1、投资股市或许是个可行的选项
泰国股市是东南亚地区一个重要且具有特色的市场，其表现与泰国国内经济、政治和全球资金流向紧密相关。泰国股票市场的主要交易所是泰国证券交易所，其核心指数是SET指数，相当于泰国的“上证指数”或“标普500”。泰国股市属于中型规模的新兴市场。总市值在全球占比不大，但流动性在东盟国家中相对较好。
泰国股市具有鲜明的“内向型”和“高股息”特征，其表现与国内经济状况的关联度远高于出口导向型经济体。
从历史和国际比较来看，泰国股市的估值处于“相对便宜”的水平。市盈率通常在13-15倍左右，有时甚至更低。市场平均股息率通常在3%-4%之间，许多蓝筹股的股息率甚至超过5%，对追求稳定现金流的投资者很有吸引力。
泰国股市的行业结构非常鲜明，主要由能源与石化（占比约20%）、金融板块（占比约20%）、消费品与零售（占比约15-20%）、通讯与技术（占比约10-15%）等四大板块构成。泰国股市既是泰国经济的“晴雨表”，也与其国内私人消费紧密挂钩，同时也受国际油价波动影响。
从历史上看，泰国股市高度依赖于国内经济周期。当国内消费旺盛、信贷扩张、旅游业繁荣时，股市表现就好；反之则疲软。
其显然的优势是：估值低、股息高，为投资提供了较好的安全边际。一旦政治局面稳定、经济刺激政策有效落地、旅游业全面复苏，市场有非常大的修复和上涨空间。
而风险就是：国家层面政治内耗、居民家庭高债务、经济增长动能不足等结构性问题在短期内难以迅速解决，导致市场缺乏明确的上涨催化剂。
越南股市目前市值2000亿美元左右（截至2024年底），与泰国市场（约5000亿美元）相比小得多，但我认为增长潜力更大。
越南股市的行业结构非常鲜明，反映了其当前的经济增长模式。金融板块（主要是银行）占据了胡志明交易所市值的近40%。紧随其后的是房地产板块，占比约20%-25%。这意味着，银行和地产两大板块合计占据了市场的半壁江山以上。
总体来看，越南股市是一个典型的“高增长、高波动”的新兴市场，它提供了参与越南工业化与现代化进程的通道，但同时也伴随着特定的风险。越南胡志明证券交易所的总市值目前规模大约相当于中国A股一个大型蓝筹股（如茅台）的市值，或全球一家大型科技公司的市值。市值小而散户参与程度高，自然就是具备了高波动的条件。就如二十年前的A股，上证指数从不足1000点涨到6124点只需要2年，然后又用不到1年时间跌回1600点，大起大落之间，是风险？是机遇？就看参与者的造化了。
不过从衡量股市发展与经济体量关系的“证券化率”（总市值/GDP），越南目前大约在60%-70%左右。这一比率远低于发达国家（通常超过100%），也低于许多新兴市场（如泰国、马来西亚约120%）。这表明越南的股市发展仍处于早期阶段，随着经济持续发展，其市值扩张的空间非常广阔。
而且越南股市的整体前瞻市盈率通常在12-13倍左右波动。这个估值水平低于其历史高位，也低于当年我们的A股。相对合理的估值为打算参与者提供了较好的入场点。
我个人认为如果要参与东南亚的股市投资，以“投资就是投未来”为原则，更应选越南，因为成长空间显然更大。
2、东南亚房地产适合国内的投资偏好
过去几年在上海举办的全球房地产博览会中，泰国的房地产都是其中一个热点，泰国在过去一直被宣传为“养老天堂”，其低廉的生活成本、优质的医疗服务、温暖的气候和友好的氛围，吸引了大量欧美和日本退休人士长期居留。这催生了对养老房产的长期稳定需求。
而据说泰国有许多私立医院达到国际标准，且价格远低于西方，吸引了大量医疗旅游者，也增强了长期居住的吸引力。
从投资角度，泰国每年接待数千万国际游客，为度假租赁市场提供了源源不断的客源。因此，在热门旅游城市（如曼谷、普吉岛、芭堤雅），优质地段的公寓在旅游旺季能获得非常可观的短期租金回报，或许可以有效覆盖月供并产生现金流。
外国人在泰国购买公寓，只要项目中外籍名额（通常不超过总销售面积的49%）未满，即可获得永久产权，对于国人而言，这也是泰国房地产的一个好卖点。
而就越南地产而言，外国人参与越南房地产投资在过去的近十年里已经合法化，流程也相对清晰，但仍然是一个充满机遇与复杂性的领域。
根据2015年《住宅法》，外国人可以在越南购买房屋，但受到以下关键限制：
产权类型：获得与越南公民相同的房屋所有权证书，但其产权是“50年有效期”的。到期后，只需办理简单手续即可续期。对于与越南公民结婚的外国人，可获得永久产权证书。
物业类型：仅限于商业住宅项目中的公寓、别墅、联排别墅。不能购买土地所有权（土地属于全民所有），但可以拥有附着于土地的房屋所有权。
区域限制：在设有边防、军事管理区的区域，外国人的购房受到严格限制或禁止。
持有配额：在一个行政区（如一个郡）内，外国人拥有的房屋总数不能超过总套数的30%。在一个公寓楼项目中，外国业主的比例通常也被限制在30%以内。
本人这次的越南之行，来去匆匆，没来得及走访具体楼盘了。只是听当地的专业人士介绍，越南房地产市场经历过热和调整周期。目前处于相对稳定的状态。不过，近期，越南第二大房企债务暴雷引发外界关注。相关调查报告称，越南多家银行和房地产公司在内的发债主体存在多项违规行为，问题涵盖资金挪用、信披违规、本息逾期支付等，暴露出越南金融体系的系统性问题。
我个人倾向于认为，泰国的房地产投资价值在于其稳定的旅游和养老需求带来的现金流，以及永久产权带来的资产安全感。它更适合那些寻求“投资+自用”相结合，并能接受市场成熟期相对较长、增值速度缓慢但更能持续的投资者。
3、以实业投资分享东南亚发展的成果
前面已经提过，国内不少企业家基于中美贸易博弈、国内成本上升等一系列因素而正在、或开始计划把部分外向型产能转移到东南亚地区。
我认为如果投资办实业，到越南的成功机会很可能大一些。因为其经济的成长潜力已经明摆着。
越南经济的核心引擎是出口导向的制造业和外国直接投资。过去五年的表现证明，其“世界工厂”的地位正在巩固。
不过越南的产业链与供应链完备程度与国内相比依然差距较大，而且普遍存在技术创新人才不足的问题。
为促进技术转型，越南已出台了一系列支持科技创新和数字化转型的招商引资政策，积极吸引海外技术力量。短期来看，不同的领域的发展仍需依靠外部技术支持。目前越南虽对新兴产业实施税收优惠政策，但随着产业发展，需要建立更稳健的财政支撑体系。
尽管越南方面承认，在能源和产业升级方面也存在明显的短板：国家体量有限，能源结构存在制约，尤其是北部工业区电力供应依赖中国；劳动力成本也在持续上涨，人口红利正在消退；加上越南不掌握产业链关键环节。而且总的来说，越南作为中等规模国家，很容易受到外部环境的干扰和制约。
近年来，越南积极参与全球自由贸易协定，它也是目前世界上参与自贸协议（FTA）最多的国家之一。从外向型的企业走向世界的角度看，这一点是非常有利的。
总而言之，通过这次到东南亚的访谈，结合今年到非洲的卢旺达等国家的观感（详见《颠覆认知的非洲，下一个机会之地？》一文），我认为可以支持我们得出明确结论：一个贫穷落后的国家，只要坚定不移地坚持“对内开放，对外搞活”、积极融入国际市场，就能走上经济发展的快车道，这与人种差异、地域分别、自然禀赋等并无必然的关联。越南这个曾让我们百感交集的贫寒南方邻居，经过三十多年的改革开放，显然已经是过上了小康日子了。相反地，一些曾经在经济发展快车道上的国家，很有可能因资产泡沫破灭，加上政治动荡，创新不足等因素而堕入“中等收入陷阱”而让经济增长停滞几十年，东南亚的泰国是其中一个例子，南美的许多国家也提供了很好的案例样本（参见《从亲身观感看拉美陷阱》一文）。他山之石，可以攻玉。
注：本文仅代表作者个人观点
本文编辑徐瑾 jin.xu@ftchinese.com