很多人都简单地认为泡沫经济破灭之后日本房地产行业就一片黑暗了。但是，这个认识是不正确的。90年代以后，日本房地产行业一直在不断发展和进步，而且日本也有高速发展的房地产企业。本文回答一个问题：谁是过去20年日本最成功的房地产企业？当然，对于同样一个问题，每个人会有不同的答案。笔者的看法是：Hulic公司是日本过去20年最成功的房地产企业。
为什么说Hulic公司是过去20年日本最成功的房地产企业
Hulic公司在中国没有任何的知名度，在日本也不算知名度特别高的企业。Hulic公司在日本房地产行业是市值第四大的房地产公司。目前日本市值最大的房地产公司为三井不动产，总市值为4.58万亿日元。市值第二大公司为三菱地所，总市值为4.14万亿日元，第三大为住友不动产，总市值为2.98万亿日元。Hulic的总市值为1.24万亿日元。（以上总市值均为2025年9月8日数据）
日本第一大房地产企业三井不动产的员工人数为2049人（2024年3月末数字）。而Hulic公司的员工人数为233名（2024年12月末数据）。Hulic公司的员工平均工资是日本上市房地产企业中最高水平的。
Hulic公司从2008年到现在，实现了连续16年的利润增长，而且这个势头还在保持。2008年度，Hulic公司的利润为123亿日元，2024年年度，这个数字为1543亿日元。2008年上市时的总市值大约为600亿日元，目前总市值约为1.24万亿日元（2025年9月8日）。
从ROE的角度看，Hulic一直保持了10%以上的水平。2024年度的ROE为12%左右。日本第一大房地产公司三井不动产2024财年的ROE为7.95%。第二大地产公司三菱地所2024财年的ROE为7.4%。第三大地产公司住友不动产2024财年的ROE为9.1%。
过去20年Hulic公司实现了稳定的增长，从一个默默无闻的普通房地产企业，成长为逼近日本三大财阀房地产企业的存在。
Hulic公司的简单历史
Hulic株式会社并不是一个刚刚成立的公司。该公司成立于1957年，原来的名字叫日本桥兴业株式会社。日本桥兴业公司是当时日本代表性大银行之一富士银行的子公司，专门管理银行持有的自用房地产。成立之后的50年，一直就是两块基本业务，一个是管理持有的物业，一个是保险的中介。公司员工中并没有房地产行业的专业人才，大部分员工都是从银行转过来的人。过去日本银行，员工年龄超过了50岁，如果还没升迁到一定的位置，就会转到银行相关的子公司或者银行的主要融资对象企业中工作。
2000年，日本兴业银行、富士银行和第一劝业银行三家大型银行合并，成立了瑞穗金融集团。2002年，三家银行分割为了两家银行，一个是瑞穗银行，一个是瑞穗实业银行。瑞穗实业银行主要是负责大企业客户和海外分行，瑞穗银行主要是日本国内中小企业和个人客户。
日本桥兴业株式会社在2006年迎来了转机。
2006年3月，当时的瑞穗银行的副行长西浦三郎转到日本桥兴业，担任代表取缔役社长，也就是公司的负责人，类似董事长兼总经理。西浦三郎1948年出生，1971年早稻田大学毕业之后，进入了富士银行工作，一直升迁到瑞穗银行的副行长。
2000年前后的日本桥兴业在传统的房地产管理业务和保险中介业务之外，增加了一个业务，那就是不断地接纳银行的不良债权。泡沫经济破灭之后，日本的大银行都持有大量的不良贷款的房地产抵押品。富士银行的一些抵押品，就按照市值出售给了日本桥兴业，日本桥兴业公司之后出售或者租赁。当时的日本桥兴业公司，在日本房地产市场上都没有买入房地产的经验。
按照当时日本的习惯，西浦三郎这样级别的人，到日本一些大公司担任副社长或者社长不是不可能的。例如，2005年瑞穗实业银行的副行长后藤高志就到西武铁道担任社长。西浦三郎到日本桥兴业后，就确立了改变公司现状和发展成为仅次于日本三大地产公司的企业的战略目标。西浦初期主要做了三个事情，第一个改变公司的名称，把日本桥兴业的公司名改变为Hulic。Hulic公司的名字来自HUman Life Create，意思是创造人类的美好生活。通过改变公司名字，改变公司内部的氛围。第二个事情是积极聘用其他公司的房地产专业人才到Hulic。当时的日本桥兴业的员工，大部分都是来自银行的半退休的员工。比如升迁到了支行行长的位置，但是没有继续升迁的可能，被银行安置到了日本桥兴业。这些人职务高，工资高，但是没有房地产行业的相关经验和能力。西浦一方面保证了这些人的工资待遇，一方面免去了他们的公司内部职务。同时，大量的从建筑公司和房地产公司挖来专业人才。第三个事情是主导了公司的上市。公司上市有多个目的：（1）是融资，有钱才有开展新业务的资本。（2）是通过上市，实现股东的多元化，摆脱银行的控制，让公司有自由发展的可能性。（3）是通过上市，增加公司的知名度和社会信用，容易聘用新的员工。
西浦三郎在银行工作了几十年，不仅仅具有丰富的金融和财务相关的知识，而且非常爱读书和思考。根据其著作《Hulic Dream》一书中的介绍，在银行工作的时代，最多的时候每年读书量超过200本。2017年左右，西浦就开始大量阅读关于人工智能的书籍了，在思考人工智能对于工作和社会的影响。
Hulic公司的战略是什么
在Hulic公司的网站和西浦三郎的著作中，非常清晰的介绍了Hulic公司的战略，准确说是西浦三郎为公司发展而采取的战略取舍。简单说就是以下的五条。
1、重点发展东京都内的，距离车站很近的房地产，舍弃了日本地方小城市的房地产。
2、重点发展中规模的写字楼，舍弃了大规模的地标性的写字楼。
3、重点做旧楼的再开发和中小规模再开发，舍弃了大规模的再开发。
4、重点做面对老人的养老设施，舍弃了住宅开发。
5、重点做面向观光客人的酒店和日式旅馆，舍弃了海外地产业务。
总结起来，Hulic公司的战略可以概括为两点：一个是集中投资东京都内好地段的写字楼和商业设施，另外一个就是3K，所谓的3K，是三个日语单词的第一个字母，也就是“高龄者”（日语发音为Koureisha）、“观光”（日语发音为Kankou）、“环境”（日语发音为Kankyou）。上面提到，西浦三郎是一个非常爱读书和思考的人，西浦到日本桥兴业之后，重点关注了两个大的时代潮流，那就是日本人口的稳定下降和全球范围内对环保意识的不断提高。3K战略的结果就是Hulic公司稳定地投资了（1）老人公寓，（2）酒店和日式旅馆，（3）环境友好型的建筑物和新能源。
目前（2024年12月末），Hulic持有的楼宇中，有68%都位于东京都的23区内。其中位于都心5区的楼宇占到了46%。在日本的房地产行业中，都心5区是一个非常重要的概念，是指千代田区、中央区、港区、新宿区和涩谷区这5个最繁华的行政区。而且，Hulic持有的楼宇中，有73%的楼宇距离车站的位置都是步行5分钟以内。其中，距离车站步行3分钟以内的占59%。
经过20年的不断收购，Hulic公司目前已成为日本最知名的商业区银座的最大的房东，持有36栋楼（截止2024年12月末）。日本的大型地产公司都有自己的地盘。三井不动产是日本桥，三菱地所是丸之内和大手町，东急不动产是涩谷，和平不动产是兜町，森不动产是港区。Hulic公司经过20年的经营，成为了日本银座最大的“大家桑”（大家桑在日语中是房东的意思）。另外，Hulic公司在涩谷和青山地区也持有大量的优质物业。
目前（2024年12月末），Hulic的东京都内23区的写字楼的空室率只有0.3%。市场平均（东京都都心5区）的空室率是4.0%。但是不要简单的认为，Hulic的物业是因为距离车站比较近，所以容易出租。Hulic在背后也做了大量的工作。比如2011年的3.11大地震之后，Hulic公司特别在建筑物的抗震和免震方面做了很多工作。目前，Hulic公司持有物业中86%的楼宇都具有抗7级地震的能力。Hulic公司明确提出，在2029年之前，持有的所有物业都要具有抗7级地震的能力。
Hulic第一个老人公寓是2005年竣工的，之后不断的稳定发展。目前Hulic持有的老人公寓已经超过30个栋，房间数量超过了3000个。
Hulic持有的温泉旅馆的品牌为“FUFU”。都位于日本知名的观光地和温泉地，包括轻井泽、京都、箱根、热海、日光、奈良、河口湖等。
Hulic的百年建筑计划
西浦三郎主导了一些颇具长远眼光的经营策略。比如，Hulic在2011年就制定了“Hulic长寿建筑指针”。日本建筑物的寿命一般是40年到50年。“Hulic长寿建筑指针”重点关注了三个方面的事情：（1）建筑物的高耐震化和高耐久化。（2）建筑物更容易翻新改造。（3）更加容易维护。
同样规模的建筑物，如果比较寿命只有40年就需要推倒重建的建筑物，百年建筑可以减少50%以上的建筑材料使用量和废弃物发生量。从全生命周期的视角下，可以减少6%左右的二氧化碳排放。建筑物的长寿化很明显是符合目前全球的可持续发展的潮流的，而且从现实的角度来讲，对Hulic公司是非常有价值的。因为可以减少重复的投资，增加Hulic公司的投资回报率。
Hulic公司高度重视可再生能源的发展和利用。2019年，Hulic公司加盟了“RE100”。RE100是Renewable Electricity100%的简称。2023年5月，Hulic公司自身使用的电力已经100%是可再生能源来源的电力。Hulic公司的目标是2029年，Hulic公司持有的物业100%都使用可再生能源电力。Hulic公司在自身持有的建筑物设置光伏以外，还直接开发了两处小水电。2021年5月，在群马县利川郡川场村开发了第一个小水电。2023年5月，在滋贺县高岛市开发了第2个小水电。
本文详细阐述了Hulic公司的发展战略。笔者认为该公司有下面几点是值得关注和学习的。首先，聚焦了核心城市（也就是东京）的优良资产（距离车站很近的写字楼和商业设施）。其次，充分考虑时代的变化和需求的变化。重点投资了：（1）老龄化时代的老人公寓；（2）环境和低碳发展；（3）外国观光客人的酒店。第三，不断地与时俱进。目前，Hulic公司也在进军位于东京的数据中心等新类型的资产。
西浦三郎在经营和管理Hulic公司过程中，还有一些可圈可点的经营技巧。主要包括：（1）一直保持公司的小规模。目前Hulic公司的员工人数也只有200多人。西浦三郎认为公司的合适的规模是300人左右，并没有走盲目的扩大规模的路子。通过控制公司的人数规模，避免大企业病，而且加快了公司内部的投资决策速度。2006年以后，Hulic公司开始不断地购买房地产。但是当时Hulic公司在日本房地产市场是一个没有任何信用的公司，因为从来就没有买过地产。对此，西浦采取的策略就是明确购买房地产的标准（也就是都内距离车站近的中小型写字楼），而且要求公司内部加快内部流程速度。中介拿来楼宇信息，最快的话三天就可以做出是否购买的决策。西浦拿到信息后，每次都会到楼宇现场去观察人流和商流，迅速做出自己的判断。慢慢的Hulic公司就在市场形成了良好的口碑。（2）合适的财务战略。过去，Hulic公司本质上是富士银行（后来的瑞穗银行）的子公司。贷款主要来自瑞穗银行。西浦三郎成为社长之后，有意识地不断提高公司的信用评级。而且，有意识的把融资分散到多家银行，不断扩大无担保融资的额度。这样能够让Hulic公司在进行投资时，快速而且低成本地拿到银行的贷款。（3）合适的并购战略。在Hulic的发展过程中，也多次通过进行收购的方式扩展了自己资产。2012年收购了上市的地产公司昭荣公司。2015年，收购了具有1000亿资产的Simplex公司。2024年收购了Resum公司。收购之后，Hulic公司都按照公司的战略进行了资产的重组。出售了不符合Hulic公司战略的资产，同时尽可能的减少了其他公司人员的大量流入。如此，保证了Hulic公司自身的企业文化不被破坏。
注：本文仅代表作者个人观点，本文为作者日本房地产观察系列。
本文编辑徐瑾 jin.xu@ftchinese.com